জমি কেনার সময় কিছু বিষয় আপনাকেই বিবেচনা ও যাচাই করতে হবে অথবা আপনার বিশ্বস্ত ব্যক্তির মাধ্যমে পরীক্ষা নিরীক্ষা ও কাগজপত্র যাচাইয়ের মাধ্যমে সিদ্ধান্ত নেয়া যেতে পারে অন্যথায় মামলা মোকদ্দমা হয়ে জমি বেহাত হয়ে যেতে পারে- জমি ক্রয়ের নিয়ম ২০২৩

জমি কেনার সময় কী কী বিষয় লক্ষ্য রাখতে হবে? প্রথমেই প্রস্তাবিত জমিটি সরেজমিনে যেয়ে দেখতে হবে। তাহলেই আপনি বুঝতে পারবেন জমিটি আসলে কেমন। আদৌ ভাল জমি নাকি ডোবা-নালা-পুকুর। সংলগ্ন জমির মালিক বা এলাকাবাসীর নিকট হতে জমির বিষয়ে খোঁজখবর নিতে হবে। এরাই আপনাকে জমির বিষয়ে সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য তথ্য দিতে পারবেন। বিক্রেতার কাছ থেকে তার মালিকানার প্রমাণস্বরূপ দলিলাদি ও অন্যান্য কাগজপত্রের ফটোকপি চেয়ে নিতে হবে।

কি কি কাগজপত্র যাচাই করতে হবে? জমির দলিল, ওয়ারিশ সনদ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে), সিএস/ এসএ/ আরএস/ মহানগর/ মিউটেশন পড়চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা ইত্যাদির ফটোকপি সংগ্রহের চেষ্টা করতে হবে। বিক্রেতা এসব কাগজপত্র দিতে গড়িমসি করলে তাকে যতদূর সম্ভব চাপ দিতে হবে। সংগৃহীত কাগজপত্র নিয়েসরাসরি তহসিল বা ভূমি অফিসে যেতে হবে। তহসিল অফিসে কর্মরত কাউকে কাগজপত্রগুলো যাচাইয়ের জন্য সহায়তা করতে অনুরোধ করতে পারেন। কোন জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে সঠিক তথ্যকেবলমাত্র তহসিল অফিস থেকেই পেতে পারেন। অর্থাৎ খাজনার রশিদটি সঠিক কি না, প্রস্তাবিত দাগ খতিয়ানের জমির প্রকৃত মালিক কে, জমিতে কোন সরকারি স্বার্থ (খাস, ভিপি, পরিত্যাক্ত, অধিগ্রহণ বাএ্যাকুইজিশনকৃত, কোর্ট অব ওয়ার্ডস, ওয়াকফ ইত্যাদি) জড়িত কি না ইত্যাদি বিষয়ে তহসিল অফিসই আপনাকে প্রকৃত তথ্য দিতে পারে।

জমির ক্রেতা এসিল্যান্ড হতে কি তথ্য জানতে চাইবে? এসি (ল্যান্ড) অফিস থেকে পূর্ব মালিকের অর্থাৎ বিক্রেতার নামে মিউটেশনের কাগজপত্র (মিউটেশন পড়চা, ডিসিআর) সঠিক আছে কি না তা যাচাই করে নিতে হবে। যে জমিটি কিনতে চাচ্ছেন তাবিক্রেতার নামে অবশ্যই মিউটেশন করা থাকতে হবে। বিক্রেতার নামে মিউটেশন না থাকলে জমি রেজিস্ট্রেশন হবে না। জমিটির কাগজপত্র যাচাইয়ে সন্তুষ্ট হয়ে কেনার বিষয়ে মনস্থির করলে বা বায়না করলে আপনার নাম, ঠিকানা, জমির দাগ-খতিয়ান উল্লেখ করে জমিতে একটি সাইনবোর্ড দিন। একইসাথে পত্রিকায় ছোটআকারের হলেও একটি বিজ্ঞাপন দিন। এতে পড়ে কোন সমস্যা হলেও আপনি আইনগত সুবিধা পাবেন। তাছাড়া, এই জমির অন্য কোন দাবীদার বা ওয়ারিশ থাকলে, মামলা মোকদ্দমাসহ অন্য কোন সমস্যাথাকলে তা প্রকাশিত হবে এবং আপনি ভবিষ্যতের একটি স্থায়ী ও জটিল সমস্যা থেকে রক্ষা পাবেন। প্রয়োজনে এবং অবস্থা বুঝে আপনার জমি কেনার সিদ্ধান্ত পরিবর্তন করুন।

নিরাপদে জমি কেনার উপায় । জমি কিনতে কি কি কাগজ লাগে

নিজ জমির ব্যবস্থাপনা অনেকেই আমরা জমি কিনে ফেলে রাখি। কোন খোঁজ-খবর রাখিনা। কালে ভদ্রে যাই। অনেকে কখনও যাইনা। এটি একটি মারাত্মক ভুল। এর ফলে জমি নিয়ে আপনাকে সমস্যায় পড়তে হতে পারে বা জমিবেহাত হয়ে যেতে পারে। জমি ফেলে রাখলে সংলগ্ন জমির মালিক বা আগের মালিক বা তার ওয়ারিশরা কিংবা অন্য যে কেউই ঐ জমি বেদখল করে নিতে পারে। অনেক ক্ষেত্রে জাল দলিল তৈরী করে জমিবিক্রি করে দেয়ার ঘটনাও ঘটে থাকে। ছিন্নমূল মানুষও ঘর বা দোকান বানিয়ে দিব্বি ব্যবসা-বাণিজ্য খুলে বসে। জমি না চেনার বা অবস্থান না জানার জন্য মালিকের মৃত্যুর পর তার ছেলে-মেয়ে বা ওয়ারিশগণঐ জমির খোঁজ পান না। জমির খোঁজ খবর না রাখার জন্য এরকম নানা জটিল সমস্যার উদ্ভব হতে পারে।

Caption: Info Source

জমি কেনা বেচার ক্ষেত্রে যে নিয়ম অনুসরণ করতে হয় । জমি কেনার পরে আপনার করণীয় কি?

1. কেনার সময়ই জমি মেপে দখল বুঝে নিন। মাপার সময় সম্ভব হলে সংলগ্ন জমির মালিকসহ ২/১ জন প্রতিবেশীকে উপস্থিত রাখুন।
2. জমি কেনার পর নিজের পরিবার পরিজন, নিকটাত্মীয় বা বন্ধুবান্ধব নিয়ে মাঝে মাঝে দেখতে যান। যাতে করে পরবর্তীতে ঐ জমির অবস্থান চিহ্নিত করতে কোন সমস্যা না হয়।
3. জমি কেনার পর অবশ্যই সীমানা প্রাচীর (boundary wall) দিতে হবে, সেটি পাকা হোক বা কাঁচা;
4. মালিকানার বিবরণসহ সাইনবোর্ড টাঙ্গাবেন।
5. একইসাথে অবশ্যই সংশ্লিষ্ট এসি (ল্যান্ড) অফিসে গিয়ে নামজারী করাবেন এবং হালসন পর্যন্ত সকল খাজনা পরিশোধ করবেন। নামজারীর পড়চা, ডিসিআর এবং খাজনার রশিদ সাবধানে রাখবেন।প্রয়োজনে একাধিক ফটোকপি করে ভিন্ন ভিন্ন স্থানে সংরক্ষণ করবেন। মনে রাখবেন, ডিসিআর বা খাজনার রশিদ হারিয়ে গেলে তা পুনরায় পাওয়া যায়না। এগুলো একবারই ইস্যু করা হয়।
6. জমি ব্যবহার না করে খালি ফেলে না রাখা উচিৎ নয়। যত তাড়াতাড়ি সম্ভব সেখানে ঘর বা প্রয়োজন অনুযায়ী অন্য কোন স্থাপনা তৈরী করতে হবে বা কৃষি কাজ, বাগান ইত্যাদি কাজে ব্যবহার করতে হবে;
7. জমি দেখাশোনার জন্য যতটা সম্ভব নিয়মিত যেতে হবে। সম্ভব হলে দেখাশোনার জন্য কোন বিশ্বস্ত লোক রাখতে হবে।
8. প্রতিবেশী এবং আশেপাশের জমির মালিকদের সাথে সুসম্পর্ক বজায় রেখে চলার চেষ্টা করতে হবে।
9. কোন বিষয়ে সমস্যা হলে প্রথমে স্থানীয়ভাবে সেটা সমাধানের চেষ্টা করতে হবে। সমাধান না হলে নিকটস্থ থানায় জিডি করতে হবে এবং প্রয়োজনীয় আইনগত ব্যবস্থা নিতে হবে।

আর্থিক লেনদেনের ক্ষেত্রে ক্যাশ নাকি চেক লেনদেন করবেন?

আর্থিক লেনদেনের ক্ষেত্রে রশিদ নেয়ার এবং সাক্ষী রাখার চেষ্টা করবেন। যতটা সম্ভব চেক বা ব্যাংকের মাধ্যমে টাকা-পয়সা লেনদেন করবেন। জমি কেনার ক্ষেত্রে সরাসরি জমির প্রকৃত মালিকের সাথেই আলোচনা করা উচিৎ। মধ্যস্বত্ত্বভোগী বা ভায়া মিডিয়ার মাধ্যমে জমি ক্রয়-বিক্রয়ের আলোচনা যতটা সম্ভব এড়িয়ে যাওয়া ভাল। এতে যেমনজমির নিষ্কন্টকতার বিষয়টি নিয়ে বিভ্রান্ত হতে পারেন, তেমনি দাম-দরের ক্ষেত্রেও প্রতারণার শিকার হতে পারেন। মনে রাখবেন, জমি কেনার সময় কখনই তাড়াহুড়ো করবেন না। কমদামে কেনার আকর্ষণে ভালভাবে যাচাই না করে জমি কিনতে গিয়ে সর্বসান্ত হয়ে যেতে পারেন।

BDS Survey 2023 । জমির প্রচলিত জরিপ ও ডিজিটাল জরিপের পার্থক্য কি?